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租赁合同纠纷案——合同相对性原则就在那里

王某诉肖某租赁合同纠纷案

案情回顾:

今年1月份肖某作为承租人承租房东王某一处房产,租期10年,租金每月若干。肖某诉称经过王某同意,花费若干元在屋内凿开了一扇窗。随后却被相关执法部门以违规改造为由勒令封闭该窗。在凿窗之前,肖某与案外人康某签订转租房屋合同,康某因此认为不适合经营,要求肖某解除合同并赔偿违约金若干。于是肖某以出租人王某屡次推诿沟通租房事宜和阻挠正常装修活动为由,要求王某赔偿开窗费用和赔付的违约金。

??? 王某则提出反诉,主张被告肖某并没有经过王某同意,擅自开窗洞,敲掉承重墙等,对房屋主体结构造成重大损害,违反了《合同法》以及租赁合同的明确约定“承租人未经出租人同意不得擅自改变房产建筑结构”。王某请求法院解除与肖某的租赁合同,请求判决被告肖某承担房屋修复费用,修复期应当支付的租金,以及欠缴由原告代缴的电费等。

案例简析:

本案的主要争议点在于,出租人王某是否恶意以及装修行为是否经过王某同意。本案是合同相对性的典型案例,出租人王某事先对承租人肖某与案外人康某的合同法律关系并不知情,也就无所谓第三人恶意侵害债权,承租人应当证明出租人属于恶意并能承担证明不力的不利后果。据此,肖某赔付的违约金要求王某承担于法无据。其次,承租人不能证明其装修行为经过出租人的同意,其擅自进行的装修行为而产生的费用要求出租人承担是不合理的。根据《合同法》的规定,承租人不但不能要求“装修费用返还”,而且应当恢复原状,造成损失的,应当赔偿。退一万步讲,即使经过出租人的同意,根据添附法律制度规则,承租人的添附行为使其自己受益颇多,理应支付费用,租赁合同期满后,如果装修材料能与房屋主体分离可以要求分离,不能分离的可以要求出租人对此予以补偿。但是在该案中,事实上承租人的行为系违法行为,被相关执法部门予以制止。窗洞最后封闭,出租人未得到任何益处。综合以上分析,肖某的诉讼请求不应该得到支持,王某的请求合理合法。

法条链接:

《中华人民共和国合同法》第二百一十九条:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

《合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。
   承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

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